任意売却　

住宅ローンを組んでいれば、完済するまで毎月決められた金額を返済していく事になります。ですが、何らかの事情によって住宅ローンの支払いが困難になることもあるでしょう。

通常、住宅ローンの返済から解放されるにはローンを完済する必要があります。しかし、自宅の売却代金を返済に充てても住宅ローンを完済できるとは限りません。

そんな時、「任意売却」という方法をとることが可能です。

もし住宅ローンの返済が困難で滞納が続いてしまう可能性があるなら、任意売却を選択することによって、強制的に売却される「競売」を防ぐことができます。
現在住宅ローンの返済に苦しんでいる方や滞納している方はもちろん、将来的に万が一住宅ローンの返済が困難になった場合などに備えて、任意売却の特徴やメリット・デメリットについて理解しておいた方がよいでしょう。

この記事では、任意売却の特徴や売却の流れ、メリット・デメリットなどの基礎知識について解説していきます。

現在住宅ローンの返済に悩んでいる方はぜひご覧ください。

任意売却の基礎知識：記事一覧

任意売却とは

任意売却とは、自宅を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合に、金融機関の同意を得て自宅を売却することをいいます。

住宅ローンを組んでいれば、借入先の金融機関は自宅に「抵当権」という権利を設定しています。通常の不動産売却においては、売却時にローンを完済して抵当権を抹消する必要があり、抵当権を抹消するためには原則としてローンを完済することが条件となっています。

しかし、任意売却では金融機関の同意を得た上での売却となるため、ローンの完済ができなくても抵当権を抹消して不動産を売却することができます。
そして不動産の売却代金をローンの返済に充て、売却後に残った残債については金融機関との話し合いによって、債務者にとって無理のない返済計画で返済していくことが一般的です。

なお、任意売却はローンの返済を滞納する前に行うことはできません。

任意売却ができるタイミングとしては、「期限の利益喪失通知」が届いてからになります。
期限の利益喪失とは、本来であれば決められた期日までにローンを分割で返済していくルールになっていますが、これを期限の利益といい、そのルールが失われる（喪失する）ことを期限の利益損失といいます。つまり、期限の利益を喪失したら無条件で一括返済を求められることになります。

期限の利益喪失通知は、ローンの滞納が半年程度になると届きます。

また、ローンの滞納が9ヶ月～1年程度続いてしまうと不動産が競売にかけられてしまうため注意が必要です。

ローンの滞納が始まってこれから先も返済が困難になるようであれば早いうちから任意売却を検討する準備に入りましょう。

任意売却と競売の違い

競売とは、住宅ローンの返済が一定期間滞った場合に、債権者は債権回収のため裁判所に申し立てを行い、裁判所が不動産を強制的に売却することです。

金融機関や保証会社などの債権者は、不動産に設定している抵当権を行使すれば最終手段として競売をかけることができる仕組みになっており、ローンの返済を滞納してから約7ヶ月以上経ってしまうと競売の手続きが開始されます。ローンの滞納を続ければ債権者が裁判所に競売の申し立てを行い、競売の許可が下りれば自宅は強制的に差し押さえられてしまいます。

また、競売では売却価格が任意売却の60%程度になります。裁判所が強制的に売却の手続きを始めるので、売却のタイミングや売却価格などは債務者の意思とは無関係に売却手続きが進みます。

一方、任意売却では、通常の不動産売買と同じように売却することができるので、一般の市場価格で売却可能です。つまり、競売よりも任意売却の方が高い価格で売れるためローンの残債をより多く減らすことができ、債務者、債権者双方にとってメリットになります。

任意売却と競売は、不動産を売却してその売却代金をローンの返済に充てるという目的は同じですが、競売では売却価格が安くなってしまうことや債務者の意思とは無関係に売却手続きが進んでしまう事などから債務者にとって不利なことしかないといっても過言ではありません。

長期間住宅ローンを滞納すると競売に至ってしまうので、ローンの滞納が続いてしまう前に金融機関へ任意売却の相談をしましょう。

任意売却が利用される2つのケース

任意売却が利用されるのは主に次の2つのケースです。

住宅ローンの返済が苦しくなり、返済に遅れるようになってしまった場合や、離婚が原因で任意売却を選択するケースが多いです。

任意売却が利用される主な2つのケースについて詳しく解説していきます。

住宅ローンの返済遅延

主に任意売却は、住宅ローンの返済が困難になり、返済が滞った人が利用する方法です。

長期間ローンを返済することができなければ、いずれは競売にかけられてしまいます。
また、原則的にローンの完済をしないと抵当権を外すことはできず、抵当権が設定されたまま不動産を売却することは不可能です。

そのような場合に任意売却を選択すれば、ローンの残債が残ってしまっても不動産を売却することが可能となり、売却代金をローンの返済に充てることができます。

もちろん任意売却をした後も残債の返済をしていかなければなりませんが、金融機関は債務者の無理のない返済計画で相談に乗ってくれる可能性が高いので、自己破産などをすることなく住宅ローンを返済していくことができるでしょう。

離婚

離婚が原因で任意売却が利用されることもあります。

夫婦で居住していた住宅は離婚によって不要になるケースが少なくありません。
また、夫婦のどちらか一方が住むにしても1人で月々のローン返済をしていくのは金銭的に苦しくなるケースもあります。

このような場合、任意売却によって自宅を処分する方法をとることができます。

また、自宅が共有名義もしくは夫婦どちらか一方が連帯保証人などになっている場合も任意売却した方が良いでしょう。
離婚後も共有名義の不動産があれば返済について揉める危険性がありますし、ローン契約者がローンの支払いを怠ってしまえば連帯保証人に返済義務が生じることになります。

このような場合も、任意売却によって自宅を処分することでトラブルの元を防ぐことができます。

任意売却のメリット

任意売却は競売と比較して主に次の5つのメリットがあります。

強制的に行われる競売よりも売主の自由度が高く、市場価格で売却できるのが大きな特徴です。

任意売却の5つのメリットについて詳しく解説していきます。

プライバシーを守れる

任意売却では、自宅を売りに出していることを隠したい場合、周りに知られずに売却することが可能です。

競売であれば競売物件として情報が公開されるので、近隣住民はおろか、第三者まで情報を知られてしまう可能性があります。

任意売却は通常の不動産の売買と同じように売却できるので、売却する事実は知られにくく、少なくとも住宅ローンを延滞しているから売りに出しているということは秘密にすることができます。

市場価格で売却できる

任意売却の売却手法は、通常の不動産売却と同じ手法で行われるのが一般的です。

つまり、任意売却は市場価格で売却することができるので、競売の場合よりもはるかに高い値段で売却できるでしょう。

競売の場合は、評価額が通常の評価額より2割〜3割程度低い値段で評価され、さらに売買基準価格は評価額の8割です。

例えば、市場価格が1,000万円の不動産は競売では700万円で評価され、売買基準価格は560万円になってしまいます。

任意売却であれば市場価格の通り1,000万円程度で売却できる可能性が高いので、できる限りローンの残債を減らすためにも、銀行や保証会社が競売の申し立てをする前に任意売却の話しを進めるべきでしょう。

引渡しなどの諸条件の希望が通りやすい

任意売却は通常の不動産売買と同じように、売買価格や引渡しの時期などの諸条件については売主・買主双方の希望を話し合いで叶えることができる可能性があります。

例えば、子供の学校の都合で売主が「引渡しを4月にしてほしい」と希望すれば、買主の同意を得ることでその希望を叶えることが可能です。

他方、競売は債権者が裁判所へ申し立てを行い、裁判所が許可をすれば債務者の意思とは無関係に売買手続きが開始され、競売代金が振り込まれると建物を明け渡さなければなりません。

競売では債務者の意思が全く反映しないことと比較して、任意売却は債務者側の意思を主張できるのが大きなメリットです。

リースバックによって売却後も住み続けられる

任意売却ではリースバックと併用することもできます。

リースバックとは、自宅を売却した後、自宅の購入者へ毎月家賃を支払うことで引き続き自宅に住み続ける方法です。

また、リースバックは条件次第で将来自宅を買い戻すこともできるので、「どうしても一時的に生活が苦しくて住宅ローンを払えない」という場合にリースバックで自宅を売却し、数年後に経済的な余裕が生まれたら自宅を再び取得することもできます。

競売であれば問答無用で自宅を出て行かなければならず、買い戻すことも困難であることと比較すると、任意売却でリースバックを活用すれば住み慣れて思い出の詰まった自宅を手放す必要がないのはメリットです。

仲介手数料を売却額から控除できる

任意売却は不動産会社を通じて売却する手続きです。

そのため、売却する場合には不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければなりません。

通常、仲介手数料は売却額から控除することができないので、数十万円〜100万円以上の仲介手数料は別途キャッシュで用意する必要があります。

しかし、任意売却で不動産を売却する場合に限っては仲介手数料を売却額から控除することが認められています。

当然、本来であれば仲介手数料を支払うことができなければ不動産売買を行うことは不可能ですが、任意売却に限っては手元に仲介手数料分の現金がなくても不動産を売却することができます。

任意売却のデメリット

任意売却は、確実に売却できる競売と比較して次の2つの点はデメリットです。

任意売却も一般的な不動産販売と同様に不動産会社が売却活動を行います。そのため、なかなか売却できないこともあれば不動産業者によって成果も異なります。

任意売却の2つのデメリットについて詳しく解説していきます。

売却できないことがある

任意売却は、基本的には通常の不動産売却と同じ流れで購入者を探します。

そのため、不動産の価格や立地などによってはどれだけ長い時間をかけて売却活動をしたとしてもなかなか売却できないことがあります。

また、売却までには一定の時間がかかるものですが、買主を見つけるのが長引いてしまうと金融機関が競売の申し立てを行う可能性もあります。

任意売却では、必ずしも必要なタイミングで希望額通りに売却できるわけではないという点が1つ目のデメリットです。

業者によって成果が異なる

任意売却は通常の不動産売買と同じように不動産会社が仲介して買主を見つける販売方法ですので、業者によって販売期間や成約価格が大きく異なります。

業者によっては豊富なコネクションやオリジナルの販売方法で比較的簡単に購入者を見つけてくれることがある一方、中古物件販売や任意売却のノウハウがない不動産会社に仲介を依頼してしまうと、いつまで待っても不動産が売れないケースや、相場価格よりも著しく低い金額でしか住宅を売却できないこともあります。

任意売却の売却方法としては一見通常の不動産売買と変わりはありませんが、任意売却では不動産会社に対して専門的な知識やノウハウが求められます。ですので、任意売却を得意としている不動産会社に仲介を依頼した方が良いでしょう。

どの不動産業者へ依頼するのかによって売却のスピードや売却額は大きく異なるので、この点は注意して業者を選ぶようにしてください。

任意売却の流れ

任意売却は基本的に次のような流れで行います。

通常の不動産売買の流れと比べて、任意売却では「任意売却の申請」と「残債の返済」が加わります。

任意売却によって不動産を売却するまでの一連の流れについて詳しく見ていきましょう。

現状の確認

まずは、住宅ローンについて現状の確認をしましょう。

住宅ローン残高はいくらなのか、いくら滞納しているのかなどを確認することはこれから始める任意売却を行うにあたってとても重要なことになります。

金融機関に連絡し、正確なローン残高と滞納金を確認しましょう。

不動産会社へ相談

住宅ローンについて現状の把握ができたら、不動産会社へ相談しましょう。

任意売却は住宅ローンを借りている銀行の許可を得なければ不可能な手続きですので、「先に金融機関へ相談した方がよい」と考えている人も多いでしょう。

しかし、何も考えず先に金融機関へ相談すると「住宅ローン残高以上の売却でないと認めない」などと言われ、金融機関に主導権を握られてしまう可能性もあります。

そのため、任意売却を専門としている不動産会社へ先に相談して作戦会議をし、金融機関との交渉は不動産会社に任せた方が良いでしょう。

不動産会社の価格査定

次に、不動産会社から価格の査定を受けます。

不動産の査定では、不動産会社によって査定額に違いがあるので注意が必要です。

早く売却して利益を得ようと考える不動産会社は相場よりも安い査定額になる可能性があり、仲介を任されたい理由で相場よりも高い査定額を出す不動産会社も存在します。

当たり前ですが、相場よりも高い価格で販売すれば買主がみつかるまで時間がかかるでしょう。売却活動をスタートしてから何ヶ月経っても買主が現れなければ、任意売却が可能な時期を超えて競売に至ってしまう可能性があり、とても危険です。

反対に、相場より安い価格で売却してしまえば本来であればもっと高い金額を返済に充てられたはずが損をしてしまいます。また、債権者から任意売却の許可を得ることが難しくなる可能性があります。

このように、任意売却においては特に査定額は適正価格である事が最も重要です。

そのため、ご自身でも周辺の類似物件がいくらで売りに出ているかインターネットなどでリサーチして、相場を理解しておきましょう。

また、一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社から査定を受けるようにしましょう。

媒介契約を締結

不動産会社からの査定結果を確認し、対応や査定価格に納得できる不動産会社と媒介契約を締結しましょう。

媒介契約には3種類ありますが、一般的に任意売却においては専任媒介契約か専属専任媒介契約のいずれかを選びます。

任意売却では金融機関と不動産会社との間で交渉などの話し合いを行う必要があり、複数の不動産会社が入ってきてしまうとスムーズな交渉が難しくなってしまうため、一般媒介以外の媒介契約が原則となっています。

任意売却の申請

不動産会社は任意売却の実行に向けて、債権者（金融機関もしくは保証会社）に任意売却の交渉・申請を行います。

ここでは主に、売却価格、売却時期、売却後に残った残債の返済方法などを債権者と話し合って交渉します。基本的に交渉事は不動産会社が行いますが、返済方法については債務者である本人と直接面談することになる場合があります。

債権者からしても競売より任意売却の方が高値で売れるためメリットになるので、基本的には任意売却に応じてくれます。しかし同意を得られなければ任意売却を行うことはできないので、ここでは不動産会社の交渉力が非常に重要となります。

やはり任意売却を成功させるためには、任意売却の経験と実績が豊富な不動産会社に依頼をした方が安心でしょう。

売却活動を開始

債権者から任意売却の許可を得たら、いよいよ売却活動に入ります。

売却活動は、不動産会社がレインズ（指定流通機構）やポータルサイトなどに物件情報を掲載し、購入希望者からの反響を待つのが一般的です。

基本的には通常の不動産売買と同様に、売却活動は不動産会社にお任せし、売主は売却活動の報告を待ちましょう。

一点、売主が気を付けた方が良いのは購入希望者の内覧対応です。

室内が汚れていたり散らかっていれば、室内が整理整頓されて綺麗な状態よりも、当然家の印象がマイナスになってしまいます。

居住中の家を売却する場合、いつ購入希望者が内覧にきても良いように室内を綺麗にしておきましょう。

不動産売買契約の締結・引き渡し

無事に買主が見つかったら、債権者に購入申込書と配当表を提出します。

購入申込書には買主の住所・氏名や売買金額、売買の条件などが記載されています。

配当表とは、売買金額、売却時の諸費用、滞納している管理費の金額など任意売却においてかかる費用や精算が必要な費用がすべて記載されており、債権者がどの程度返済金の回収が見込めるかを示す書類になります。

債権者が購入申込書と配当表を確認し、同意を得れば売買契約の締結に進めます。

売買契約後、引き渡し日までに引っ越しを済ませましょう。契約～引き渡しまでは平均1ヶ月～2ヶ月程度です。

引き渡し日には司法書士が立ち合い、抵当権抹消登記と買主の所有権移転登記が行われ、無事に引き渡しが完了となります。

残債の返済

売買代金をローンの返済に充てても残ってしまった借入金を返済していきます。

返済方法は債権者との交渉などによって異なりますが、基本的には債務者にとって無理のない範囲で返済金を設定し、分割で返済していくことになります。

任意売却した後の残債の返済方法とは？

任意売却によって自宅を売却しても、残った借入金は返済しなければなりません。

金融機関によって違いはありますが、主に次の2つの方法で返済していきます。

任意売却後の残債の返済方法について詳しく見ていきましょう。

分割で返済する

残債を債務者の無理のない範囲で分割して返済していく方法です。

債権者は、任意売却を選択した債務者が月々の返済をこれまで通りこなしていくのは難しいと理解しています。

あまりにも多くの金額が残債として残った場合にはこの方法を応じてくれない可能性もありますが、債権者との交渉次第で生活に負担がかからない程度の分割返済に応じてくれる可能性があります。

話し合った金額を返済する

債権者との話し合いや交渉によっては返済金を減額してくれることがあるので、必ずしも残債額をすべて返済しなければならない事はありません。

債務者の収入状況や資産状況から返済が難しいと判断された場合には、残債を減額した上で返済が可能な金額だけを返済することも可能です。

金融機関によって対処方法は異なりますが、返済していくのが困難であろうと判断されれば無理のない程度の金額まで減額され、それを返済すれば完済扱いとなります。

まとめ

任意売却とは、不動産を売却してもローンが残ってしまう場合に、金融機関の許可を得て売却することをいいます。

ローンの滞納が続くといずれは競売となってしまいますが、任意売却と比べて競売にはメリットがありません。
任意売却であれば通常の不動産売買と同じ市場価格で売却することが可能なのに対して、競売では市場価格から大幅に低い価格で売却されることになります。また、任意売却は債務者の意思で売却活動が可能です。

住宅ローンの返済が困難になったら滞納が続いてしまう前に任意売却を選択して、最悪のケースである競売を阻止しましょう。

また、任意売却を無事に成功させるためには不動産会社選びが非常に重要です。

任意売却では専門の知識やノウハウが必要とされるため、任意売却の実績が豊富な不動産会社に依頼しましょう。

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