土地の査定方法とは？査定を依頼する前に知っておきたいポイントや注意点を解説

土地を売却するにあたって、まず最初に行うのは不動産会社に土地の査定を依頼することです。

土地の査定を依頼することは何度も経験するものではないので、どんな内容で査定結果が出るのか、査定を依頼する際に注意しておくべきことや用意しておくものはあるのかといった疑問を抱えている人も多いのではないでしょうか。

この記事では、土地の査定方法、査定を依頼する前に知っておきたいポイントや注意点を解説していきます。

土地の査定方法とはどんなもの？

不動産の査定方法として大きく分けると、主に3つの方法があります。

一般的に、土地の査定においては「取引事例比較法」という方法で査定が行われます。

不動産によって適切な査定方法が異なりますが、不動産全般でいうと他にも「原価法」と「収益還元法」という査定方法もあります。

以下から、各査定方法の特徴について解説していきます。

取引事例比較法

土地だけでなく、不動産の査定において主に使われているのがこの取引事例比較法です。

取引事例比較法とは、対象の不動産と条件が近い不動産の売買取引事例を収集し、必要に応じて対象不動産の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を加味して比較し、価格を求める方法です。

土地の査定を取引事例比較法で行う場合は、売却する土地と地域や規模などが類似した取引事例をいくつか収集し、平均坪（㎡）単価を算出します。その単価に売却する土地の面積を乗じて、現在の地価への修正や土地の前面道路、高低差、方角などの要因を加味し、査定価格を出します。

取引事例といっても過去の事例まで遡りすぎると現況の不動産の価値と大きなズレが生じてしまう可能性があるので、基本的には半年以内の取引事例を参考にしています。

しかし、類似している土地の取引実績があまりない場合には多少古い取引事例を使用することもあります。

原価法

原価法とは、対象不動産の再調達原価を基準とし、現在の価格を求める方法です。

再調達原価とは、対象不動産と同じ建物を、現在の価値で仮に一から新しく建築する場合にかかる費用のことです。

実際、対象不動産の建物は新築ではないので、算出した再調達原価から築年数に応じた経年劣化による減価修正を行い、現在の価格を求めます。

このように、原価法は建物の査定の際に適した査定方法なので、一般的に土地のみの査定では適用しません。ですが、対象の土地が新しい造成地などで再調達原価を適切に求められる場合にはこの原価法を適用することがあります。

収益還元法

収益還元法とは、投資用不動産の価格を算出するのに適した査定方法です。

対象不動産から将来生み出すと期待される収益（家賃など）を基準として査定価格を算出します。

土地の場合は使われることがない査定方法なので、この査定方法は意識しなくて良いでしょう。

土地の査定で評価されるポイントは？

土地の査定で評価されるポイントはマニュアルで規定されており、大きく以下の3つに分類されます。

上記3つの評価されるポイントとはどういうものなのか詳しくみていきましょう。

接近条件とは？

土地の接近条件とは、主に「最寄り駅」「公共・公益施設」「商業施設」との距離のことです。

例えば、「最寄り駅から徒歩20分の土地」と「最寄り駅から徒歩5分以内の土地」では、後者の方が利便性が良いので高く評価されます。

また、最寄り駅から徒歩20分かかる土地であっても近隣でバスが頻繁に通っている場合であればその分評価がプラスになりますし、近隣に病院やスーパーなどの商業施設があることも高く評価されます。

周辺施設の利便性が良いと、査定の評価が高くなると覚えておきましょう。

環境条件とは？

環境条件とは、その名の通り周辺の環境から土地の良し悪しを判断します。

対象の土地の周辺で人に不快感を与えるような施設（下水処理場、産業廃棄物処理場、墓地、風俗店など）や騒音トラブルなどがないか、日当たりを悪くする建物が建っていないかなど、周辺の環境をチェックします。

もし周辺の環境条件が悪いと査定の評価が下がるポイントになってしまうので注意しておきましょう。

画地条件とは？

画地条件とは、土地の形状、接道状況、高低差など土地そのものが持つ条件のことをいいます。

例えば、土地の形状は整形地と不整形地の2つに分けられます。

整形地とは正方形や長方形などに形が整っている土地のことを指し、不整形地とは三角形やL字型（旗竿地）など形が整っていない土地のことを指します。

整形地の方が敷地全体を有効に活用した建築がしやすいので、画地条件として高く評価されるでしょう。

一方、不整形地であれば敷地全体を有効活用することが難しいため、整形地に比べると画地条件としてはマイナスに評価されます。

接道状況は、接している道路の幅や間口などを確認します。また、二つの道路に接している角地などは一つの道路に接している土地より高く評価されるでしょう。

このように、土地そのものが備えている条件についても、土地の評価を左右する大きなポイントとなることを覚えておきましょう。

査定の種類

これまで、不動産会社が土地の価格を出すための査定方法についてご紹介しました。

査定依頼をしてから不動産会社が行う査定では、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

それぞれの査定の種類についてどのような違いがあるのかチェックし、自分に合った方法で依頼しましょう。

机上査定はとりあえず土地の価格が知りたい人向け

机上査定とは、不動産の立地や築年数といったデータに基づいて査定をし、だいたいの価格相場を算出します。

基本的に、机上査定はインターネットや電話から簡単に申し込みをすることができ、土地に関する情報を伝えるだけで早ければ数日以内に査定結果を受け取ることができます。

簡単かつ早く査定結果を知ることができるので、まずは自分の土地の価格はいくらくらいになるのか知りたいという人は机上査定が向いています。

ただし、机上査定は土地の詳細な状況をみて査定しているわけではないので、実際の土地価格とは異なる可能性があります。あくまで机上査定は簡易的に価格を知りたい人向けなので、具体的に売却を検討している人にとっては不向きな査定といえるでしょう。

訪問査定は具体的に土地の売却を考えている人向け

訪問査定とは、机上査定のようにデータのみで査定するのではなく、実際にその土地を訪問し、様々な点をチェックした上で査定を行います。

隣地、周辺の状況や土地の状態などを不動産会社が実際の目で確かめて査定を行うため、具体的な査定価格を算出することができます。

訪問査定は不動産会社が現地に訪問し、その後査定結果をもらう流れになるので、査定結果を受け取るまでにある程度の時間を要します。

机上査定に比べると時間はかかりますが、査定価格の信憑性は高いため、土地の売却を具体的に検討しているという場合は訪問査定が向いているでしょう。

土地の査定を依頼する前に知っておきたいこと

自分に合った土地の査定方法はわかりましたでしょうか。しかし、いますぐ査定の依頼をしてしまうと余計な手間がかかってしまったり、後悔をするケースもあります。

ここからは土地の査定を依頼する前、事前に知っておきたいことについてご紹介するのでぜひ参考にしてください。

査定は不動産一括査定サイトが便利！

不動産の査定は不動産会社に依頼をするのですが、直接不動産会社に連絡して査定を依頼するよりも不動産一括査定サイトを利用して査定依頼をすることがおすすめです。

不動産一括査定サイトとは、そのＷＥＢサイト上から査定をしてほしい不動産の情報やお客様の情報を入力し送信することで、複数の不動産会社に一括でその情報が届き、各不動産会社から査定結果がもらえるというサービスです。

不動産の査定は、不動産会社によって査定価格が異なることがあります。不動産会社はその不動産の持つ特徴によって売却の得意、不得意が存在するからです。そのため、査定は複数の不動産会社に依頼した方が良いでしょう。

不動産一括査定を行う流れは、以下のようになります。

基本的には当日～数日以内で査定結果をもらうことができます。

不動産一括査定サイトを利用すれば、時間や手間をとられず簡単に複数社に査定依頼ができるので大変便利です。

境界が確定しているかどうかの確認をする

土地の査定を依頼する前に、その土地の境界が確定しているかどうかを確認しましょう。

もし確定測量を行っている土地であれば、査定を依頼する前に確定測量図を手元に用意しておくのがベストです。

なぜなら、境界が確定していることによって売却する土地の面積が確定していることになるため、正式な査定価格が算出できるからです。

もし境界が確定されていない土地であっても必ず確定測量を行わなければならない義務はありません。

ただし、確定測量をしていない土地は売却する面積と実際の面積との誤差が生じ、買主との間でトラブルを招く可能性があります。

もし確定測量を行う場合、確定測量には数ヶ月程度の期間がかかるため、売りたい土地の境界が確定しているかどうかは早めにチェックしておきましょう。

土地の売却に必要な書類を用意する

本格的に土地の売却を検討している方は、不動産会社に査定を依頼する前から以下の書類を揃えておくと、査定から売却活動開始までスムーズに進みます。

以上の書類が手元にあればまとめて揃えておくと良いでしょう。

土地の査定時に注意するべきポイントとは？

土地の売却を後になって後悔しないために、査定の段階で色々と注意しておくべきことがあります。

ここからは土地の査定を受ける際に注意するべきポイントについてご紹介していきます。

査定額で必ず売却できるわけではない

土地の査定依頼を終えると査定価格が通知されますが、この査定額に注意しましょう。

実際にその土地を売却する際、その査定価格で必ずしも売却できるわけではありません。

査定価格というのは、不動産会社がこの価格で売れそうというのを査定によって判断したものです。実際にその価格で売却活動をはじめてもなかなか買主がみつからなければ価格を下げることになるケースも多いに考えられます。

査定額はあくまで参考程度にしておくのが賢明です。

1社だけではなく複数の不動産会社に査定を依頼しよう

先述した通り、不動産の査定額は不動産会社によって異なります。

なぜなら、不動産会社によって売却する不動産の強みが異なるためです。

例えば、土地の査定なのにマンション売却に特化した不動産会社に査定を依頼すれば、正確な査定額の算出はもちろん、土地の販売力にあまり期待ができないでしょう。また、土地売却を得意としている不動産会社の中でも、土地の所在地や特徴によって、得意不得意があります。

そのため、不動産の査定は複数の不動産会社に査定を依頼することが売却成功に導く鍵となります。

また、査定額だけをみるのではなく、査定結果の根拠をしっかりと確認することも大切です。査定結果の根拠がしっかりと説明できる会社はその土地に詳しく、信頼できる業者といえるでしょう。

複数の会社に査定を依頼するには、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

不動産一括査定サイトでは、一度売りたい土地の情報などを入力するだけで同時に複数の会社に査定依頼ができるサービスとなっているので大変便利です。

また、不動産一括査定サイトを通して行った査定依頼は、不動産会社の方も他社にも査定を依頼していることを知っているので、断られることに慣れています。そのため、査定結果に納得できなければはっきりと伝えましょう。

最後に

土地の査定において、不動産会社はどのようなポイントを重視しているのか、どのような方法で査定しているのかという疑問は解決できましたでしょうか。

まずは土地の価格を気軽に知りたい場合は机上査定を依頼し、売却を具体的に検討している方は訪問査定を依頼しましょう。

土地の価格は、その立地によって一気に値上がりするケースもあります。

例えば、「近所に新しく新幹線が開通して利便性が良くなる」場合や、「近所に大規模な都市開発が予定されている」などの場合は地価相場が上がるので、売却のタイミングを逃さないようにしておきましょう。