マンションの相続税はいくらになる？計算方法や手続きを解説

親や配偶者などが死亡し、マンションを相続した場合、相続税が発生する可能性があります。

相続税は税率が比較的高いので、相続するマンションの価格によって税金の支払いが困難になり、場合によっては相続予定の不動産を売却せざるを得ないこともあります。

マンションを相続した場合の相続税の計算方法を理解して、相続税の支払いにあらかじめ備えましょう。

相続税の計算方法と相続の具体的な手続きについて詳しく解説していきます。

マンションの相続の際の評価方法

マンションの相続税の計算方法は評価額に税率を乗じて計算しますが、土地の評価額の計算方法と建物の評価方法が異なるので注意が必要です。

相続税算定の基礎となる、評価額の計算方法についてまずは解説していきます。

相続税額＝（相続財産評価額-各種控除）×税率

相続税額は相続財産評価額から各種控除を差し引いた金額に相続税率をかけて求めます。

税額は相続財産の評価額が分からない限りは求めることができません。

そのため「相続税がいくらになるのか？」ということを検討する際には必ず相続財産の評価額を求める必要があります。 相続財産の評価額は土地と建物で評価方法が異なります。

それぞれの評価方法について詳しく見ていきましょう。

土地の評価方法

土地の評価方法は路線価を使用して評価するのが一般的です。

路線価とは国税庁が発表している不動産の1m²あたりの評価額で、相続税や贈与税などの課税価格を算定する際の基準となる価格です。

まさに相続税を算出するための価格ですので、相続税算定の際には公示地価や基準地価ではなく路線価を使用して評価しましょう。

土地の評価額は次の計算式で算定します。

マンションの土地の持ち分割合が50分の1、路線価が100万円、土地の面積が400m²の場合の土地の評価額は次のようになります。

100万円×400m²×50分の1=800万円

この場合、マンションの土地部分にかかる固定資産税評価額は800万円です。

建物の評価方法

建物の評価額は固定資産税評価額をそのまま使用します。

固定資産税評価額とは、役所が計算している不動産の評価額です。

毎年春頃に役所から固定資産税の納税通知書が送られてきますが、ここで建物の固定資産税評価額を確認することができます。

納税通知書から「建物の評価がいくらなのか」ということを確認しておくようにしましょう。

相続税における各種控除

相続税の計算の際には各種控除を受けることができます。 主な控除としては次の2つの控除があります。

それぞれの控除の内容と控除される条件について詳しく解説していきます。

基礎控除

相続税には次の基礎控除があります。

法定相続人が妻、子供2人の計3人の場合は3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円です。

この場合、4,800万円までは控除されるので、4,800万円を超える財産のみ相続税が課税されることになります。

配偶者控除

被相続人の配偶者の場合は、基礎控除以外にも、配偶者控除（配偶者の税額軽減制度）によって相続税が軽減されます。

この制度では、配偶者が相続した遺産額が以下のいずれか大きい金額まで相続税が課税されません。

基本的には配偶者は1億6,000万円まで課税されないと考えて問題ありません。

相続の場面では多くの配偶者が相続税を支払っていませんが、これは配偶者控除の金額が非常に大きいためだと言われています。

相続税の税率

相続税の税率は相続財産の金額に応じて上がっていき、次のようになっています。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

では、相続財産1億円、相続人が配偶者、子供2人の場合の相続税額を計算してみましょう。

まずは基礎控除を相続財産から控除します。

1億円-（3,000万円＋600万円×3人）＝5,200万円

5,200万円を法定相続分で按分した場合、次のようになります。

配偶者は配偶者控除の対象になるので相続税はかかりません。子供に対してだけ相続税が発生します。

1,000万円超3,000万円以下の税率は15%、控除額は50万円ですので、相続税額は次のようになります。

（1,300万円-50万円）×15%＝1,875,000円

子供Aと子供Bは1,875,000円ずつ相続税を支払うこととなります。

マンションを相続する際の手続き

では実際にマンションを相続する際にはどのような流れで相続手続きが進んでいくのでしょうか？ 基本的な流れは次の通りです。

相続人や相続財産を確認する

相続人と相続財産の確認について詳しく解説していきます。

相続人の確認

まず、相続が発生したら、相続人や相続財産を確認しましょう。 配偶者は常に相続人で、それ以外の人の相続順位は被相続人から見て次の人です。

最も注意しなければならないのは子供です。

被相続人に離婚経験などがあれば、以前の配偶者との間の子供も、第1順位の法定相続人になるので注意しましょう。

財産の確認

被相続人の財産状況を確認しましょう。

どの財産がいくらあるのかということを網羅的に確認しておかなければ、遺産分割協議で相続人同士が「どの財産を誰が相続するのか」という話ができません。

被相続人名義の全ての財産について預金通帳や不動産登記簿謄本などからしっかりと確認しておきましょう。

遺産分割協議の手続きをする

法定相続人全員で、どの財産を誰がどんな配分で相続するのかという話し合いを行います。

この話し合いを遺産分割協議と言います。

遺産分割協議が終わったら、相続の内容を記した書類である遺産分割協議書を作成します。

この書類は預金の相続や不動産の相続などで必ず必要な書類です。

相続人全員の署名や捺印が必要になるので、漏れのないよう作成しましょう。

相続登記をする

マンションなどの不動産を相続する際には、名義変更の登記手続きを行います。

この登記を相続登記と言います。 相続登記は法務局にて次の書類を提出すれば一般の方でも行うことができます。

手続きが面倒という場合には、司法書士などへ依頼しましょう。

10ヶ月以内に相続税を納付する

相続登記が終了したら、10ヶ月以内に税務署にて相続税を納付しなければなりません。

相続税の申告を行う流れは次の通りです。

相続税の課税価格は土地と建物の評価額をもとにご自身で計算し、そこから申告書を作成します。

課税価格や申告書の作成方法が分からない場合には、税務署へ相談に行くことで丁寧に教えてもらうことができます。 期日までに必ず相続税を納付しましょう。

相続人は複数｜マンション1つしか相続財産がない場合の対処法

もし相続人が複数人いて、マンション1つしか相続する財産がない場合にはどのように相続手続きを進めるべきでしょうか？ 基本的には次の4つのいずれかの方法で相続手続きを進めていくことになります。

マンションを複数の相続人で相続する方法を詳しく解説していきます。

1人が相続する

相続人同士で話し合いを行い、相続人のうち1人がマンションを相続し、もう1人は別の預金等の財産を相続する方法です。

最もシンプルでトラブルにならない方法ですが、預金や他の不動産など、マンションを相続しない相続人が相続できる他の財産がないと、スムーズに1人がマンションを相続することは難しいでしょう。

共有で所有する

相続人全員が共有で所有するというのも有効な方法です。

マンションからの家賃収入を相続人で按分するような形で相続していきます。

しかし将来売却する場合などはトラブルになる可能性もあるので、リスクの高い相続の方法だと言えるでしょう。

不動産を売却する際には名義人全員の署名が必要になるなど、後々面倒になる可能性があるので、できれば問題の先送り的に共有で所有することは避けた方がよいでしょう。

代償分割する

代償分割とは、相続人の1人である相続人Aがマンションを相続し、他の相続人Bにマンションを相続した相続人Aがマンション評価額と同程度の現金を支払う方法です。

例えば、3,000万円の価値のマンションを相続人Aが相続し、相続人Aは相続人Bに対して現金3,000万円を支払うことで相続を完了させます。

ただし、このケースでは相続人Aに現金がなければ相続をすることができません。

売却して換価分割する

相続財産であるマンションを売却して、売却代金を相続人で分割する方法です。

例えばマンションを売却して3,000万円になる場合、この3,000万円を相続人2人で1,500万円ずつ分けることで相続手続きを完了させることができます。 この方法は将来的なトラブルもありません。また、手元にお金がない場合でも円滑に進めることができる方法です。

ただし、マンションを手放してもよいというケースしか利用できませんし、不動産を売却していることから譲渡所得税が課税されます。

相続税との二重課税になってしまう可能性もあるので、十分に注意した上で進めるべきでしょう。

まとめ

マンションの相続税はまずは評価額を算定することから始めます。

土地の価格は路線価を使用し、建物は固定資産税評価額を使用します。 評価額から控除を差し引いて、そこに税率を掛けた金額が相続税額です。

マンションを売却して相続する場合には、マンションがいくらで売れるのかが非常に重要です。

マンションを売却する際は１つの不動産業者だけに相談するのではなく、必ず複数の業者へ相談しましょう。