マンション売却時にかかる税金は？計算方法や特例までわかりやすく解説

「資金調達のためにマンションを売却したいけれど、税金が心配で踏み出せない」という声をよく耳にします。

マンション売却では多額のお金が動くため、もちろん税金がかかります。ですが、マンション売却時においての税金には様々な特例があるため、どのような特例が適用されるのかもしっかりと把握しておきましょう。

この記事ではマンション売却時にかかる税金、その計算方法や特例について解説していきます。

マンション売却時にかかる税金とは

マンションを売却する際、主に関わってくる税金は「印紙税」、「登録免許税」、「譲渡所得税」の3つです。

印紙税とは、売買契約書に貼付する印紙のことです。売買金額に応じた印紙を貼ることで印紙税を納税したことになります。

登録免許税とは、住宅ローンを利用していて売却時にローンの残債がある場合は抵当権を登記上から抹消する必要があるため、その抹消登記にかかる税金のことです。

譲渡所得税とは、マンションを売却して利益（売却益）が出た場合に納める税金です。

特に譲渡所得税はマンションを売却する時期や金額によって大きく左右される税金なので、計算方法についてしっかりと理解しておいた方が良いでしょう。

印紙税

マンション売却時に作成する売買契約書にかかる税金が印紙税です。

売買契約書に印紙を貼ることによって納税することになりますが、税額はマンションの売買金額（契約金額）によって以下のように決定します。

マンションの売買金額	印紙税額
100万円超500万円以下	1,000円
500万円超1000万円以下	5,000円
1000万円超5000万円以下	10,000円
5000万円超1億円以下	30,000円
1億円超5億円以下	60,000円

登録免許税

マンションを売却して引き渡す際に、登録免許税を支払うケースがあります。

登録免許税を支払うのは、売却する不動産に銀行の「抵当権」が設定されていた場合です。

銀行から住宅ローンを組んでいた場合、その不動産を売却する際には住宅ローンを全額返済する必要があります。引き渡し時までにローンを完済して抵当権の登記を抹消するのですが、その抵当権抹消の際にかかる税金が登録免許税というものです。

この抵当権抹消登記の登録免許税の税額は、不動産1つにつき1,000円となっています。

ここで注意が必要なのは、土地と建物でそれぞれ1つずつの計算となるので、マンション1室の場合は土地と建物を合計して不動産が2つということになります。つまり、登録免許税は2,000円です。

また、抵当権を抹消する際は基本的に司法書士が手続きを行うため、司法書士への報酬として1～2万円前後の費用が必要になります。

住宅ローン等を利用していない人は通常抵当権は設定されていませんので、登録免許税を納税する必要はありません。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションを売却して売却益（利益）がでた場合にかかる税金のことです。

売却益のことを「譲渡所得」といいます。

譲渡所得とは、売却（譲渡）価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いたもので、この売却益に対して所有期間によって異なる税率をかけたものが譲渡所得税となります。

もし、マンションの売却価格が取得費と譲渡費用の合計金額よりも低い場合は、譲渡所得ではなく譲渡損失が発生しているので、譲渡所得税はかかりません。

この場合、譲渡損失の損益通算・繰越控除を使うことができ、損失金額をその他の所得から差し引かれ、所得税を少なくすることができます。

譲渡所得税は、以下のような式で計算します。

これから、譲渡所得と税率の求め方についてみていきましょう。

取得費用を求める

まずは譲渡所得はいくらなのか計算するために、取得費用を求めましょう。

マンションの売却価格と譲渡所得はイコールではなく、マンションの売却価格から「マンションの購入時にかかった費用（取得費用）」と「マンションの売却時にかかった費用（譲渡費用）」を差し引いたものが譲渡所得になります。

マンションの購入時にかかった費用（取得費用）とは、主にマンションの購入代金、購入時にかかった税金（印紙税、登録免許税）、仲介手数料、リフォーム代金などが挙げられます。

マンションを購入したときの価格が不明な場合

取得費用を求める際に、書類の紛失や親からの相続でマンションの購入価格が分からないというケースもあるでしょう。

マンションの購入価格が不明な場合は、マンションの売却金額の5％相当額を概算の取得費として計算することができます。

建物の取得費用から減価償却費を引く

マンション売却の場合、建物に関しての取得費用は、購入代金から減価償却費相当額を差し引いて計算する必要があります。

居住用マンション（鉄筋コンクリート造）の減価償却費は以下の式で求めることができます。

譲渡費用を求める

譲渡費用とは、マンションを売却する際にかかった費用のことで、修繕費や固定資産税は含まれません。

マンション売却時の譲渡費用は、主に仲介手数料、印紙税などが挙げられます。

譲渡所得税の税率

マンション売却時の譲渡所得税は、マンションの所有期間が5年以下か5年を超えているかによって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分類され、所得税と住民税に対してそれぞれ異なる税率がかかります。

※2037年までは復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が加算されます。

このように、不動産の所有期間が5年以下（短期譲渡所得）の時期に売却するよりも所有期間が5年超（長期譲渡所得）のタイミングで売却した方が税金を約２０％も削減することが可能です。

投資用マンションの売却には消費税がかかる

自宅として実際に住んでいたマンションを売却する場合には、消費税はかかりません。

ですが、投資用マンションのように自宅として使用していないマンションを売却する際には、消費税がかかります。

もしその年で通算しきれない譲渡損失の金額が残っている場合には、その年の翌年以後3年内の各年分の所得から繰越控除することができます。

つまり、売却した年の損益通算と合わせて最長4年間の所得を軽減することができ、結果として所得税や住民税を節税することが可能です。

マンション売却時に利用可能な特例をご紹介！

マンション売却時にかかる税金において最も高額になる可能性があるのは、譲渡所得税です。

譲渡所得が大きい場合は多額の納税をすることになるので、できるだけ支払う税金を少なくしたいですよね。

そこで、ここからはマンションを売却する際に利用できる特例をご紹介していきます。

自宅を売却する場合は3,000万円を控除できる

居住用（自宅）として利用していたマンションを売却する場合、譲渡所得から3,000万円を差し引いて譲渡所得税が計算される特別控除を適用することができます。

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

この3,000万円の特別控除を利用するにあたって、以下の要件を満たしている必要があります。

なお、譲渡所得が3,000万円に満たない場合、特別控除額は譲渡所得の金額が限度となります。

この3,000万円の特別控除は、マンションを夫婦で共有している場合、夫婦2人ともこの特別控除を適用することができます。

所有期間が10年超なら軽減税率を適用できる

所有期間が10年超のマイホームを売却する場合、譲渡所得税の税率を軽減する特例が用意されています。

適用要件は以下の通りです。

この特例は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と合わせて利用することが可能です。

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例で節税する

マンション売却で必ずしも譲渡所得があるとは限りません。

マンションの購入時と比較して、売却時には大幅な値下がりによって損失が発生する場合もあります。

もしマイホームを売却して新たなマイホームを買い替えた際に、売却したことによって損失が発生した場合、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という制度を利用することが可能です。

この特例は、その年の給与所得や事業所得などの他の所得から損失した分を差し引くことができるというものです。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった損失がある場合は、譲渡した年の翌年以後3年間は繰り越して控除することができます。

この特例を受けるためには、以下の要件を満たしている必要があります。

売却で損失が出てしまっても、この特例を利用することによって所得税や住民税の節税が可能です。

自宅を買い換えた場合の特例

マイホームを買い換えることによって譲渡所得税が発生する場合、「特定の居住用財産の買換えの特例」という特例を利用すれば、買い換えたマイホームを将来売却したときまで課税を先送りすることが可能です。

例えば、2,000万円で購入したマイホームを6,000万円で売却すると、通常は4,000万円が譲渡益として課税されますが、この課税は買い換えたマイホームを将来売却したときまで繰り延べることができます。この際に8,000万円のマイホームを買い換え、将来9,000万円で売却した場合、この差額1,000万円の譲渡益に対して課税されるわけではなく、課税を繰り延べていた4,000万円の譲渡益がプラスされ合計5,000万円が譲渡益として課税されることになります。

なお、この特例を受けるためには、以下の要件を満たしている必要があります。

決して譲渡所得税の支払いが免除されるわけではありませんが、高額な納付を先延ばしできることで買い換え時の資金面の負担を大幅に減らすことが可能です。

相続したマンションを売却した場合の税金

親などから相続したマンションを売却する場合についても、譲渡所得が発生する場合には譲渡所得税を支払う必要があります。

相続したマンションを売却した場合の譲渡所得を計算するときには、以前の所有者がその住宅を購入した時にかかった金額から計算しますが、相続したときに支払った相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。これを「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。

この特例を受けるための要件は以下になります。

以上の適用要件を満たしていれば、相続の際に納税した相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費として加算できます。

この特例を受けるためには確定申告が必要で、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書や譲渡所得の内訳書などを添付しなければならないので注意してください。

まとめ

マンションを売却するときにかかる税金は以下のものがあります。

・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得税
・消費税（自宅ではないマンションの場合）

特に高額になる可能性のある税金は譲渡所得税です。

ですが、譲渡所得税に関しては様々な特例制度があるため、上手に特例を利用して税負担を減らすことができます。

また、マンション売却において損失が発生した際には、損益通算および繰越控除の特例を適用できるため、譲渡所得がでないからといって何もしないのはもったいありません。

かかる税金についてはしっかりと理解をし、賢く節税をして後悔のないマンション売却をしてください。不安なことや少しでも不明な点がある場合は不動産会社や税理士に相談することをお勧めします。