家の査定をする前の必要知識と高く査定されるポイント・注意点を解説

「自宅を売りたい」「自分の家はいくらで売れるんだろう？」と考えた時には、まずは不動産会社に査定をしてもらう必要があります。

査定によっていくらで売れるか分かれば、実際に売るかどうかの判断や、住み替えなどの計画を立てやすくなります。

しかし「査定ってどうすればいいか分からない」という人も多いのではないでしょうか？

家の査定を依頼する前に知っておいた方が良い知識や、査定の注意点、おすすめの査定方法などについて詳しく解説していきます。

家の売却を考えている人はぜひご覧ください。

家の査定とは

家の査定と一口に言っても、建物や土地の情報を入力すれば自動的に売価が算出されるわけではありません。

家の査定は査定のプロが周辺相場や過去の取引事例をもとに、高い価格で売りやすい値段を算出することができます。

それでは、誰がどんな風に査定を行うのか詳しく見ていきましょう。

誰が何を査定する？

家の査定とは、不動産会社が過去の売買実績や現在の相場をもとに「いくらなら家を売ることができそうか」ということを算定することです。

「家を売りたい」と考えた時に、一般の人であればいくらで売却することができるのかは分からないでしょう。

また、売りたい値段で必ずしも売れるわけではありません。

そのため、不動産売買に関して経験と知識を持った不動産会社に「この家はいくらで売るのが適正か」ということを算定してもらいます。

これを査定と言います。

どんな風に査定する？

家を売る際の査定は、基本的には近隣の売買実績をもとに算定されます。

例えば、「近くで同規模の住宅が3,000万円で売買されていた」というケースにおいては3,000万円をベースに売買価格を算定します。

そこから次のようなことを加味して、価格に加減して最終的な査定価格を算定します。

近隣の売買事例がある物件よりも上記の条件がよいのであれば、査定価格が上がり、条件が悪いのであれば査定価格は下がります。

なお、不動産は金やブランド物のように査定価格通りに売却できるかは分かりません。

査定された価格で売りに出しても不動産が売れない場合には、価格を下げて売り出すこともよくあります。

家を査定する前に準備すること

家を査定に出す前には次の3つの点について確認と準備をすることを忘れないようにしてください。

家を査定する前に準備すべき3つのポイントについて詳しく解説していきます。

住宅ローンの残高を確認する

家を売る前には必ず住宅ローンの残高を確認してください。

せっかく家の買い手が見つかっても、売却価格が住宅ローン残高以下であれば、自己資金を捻出して住宅ローンを完済しなければなりません。

家は住宅ローンが残った状態では売却することができないので、必ず家を売る際には住宅ローンの残高を把握し、売却後に住宅ローンを完済することができるかどうか確認しておきましょう。

必要書類が揃っているか確認する

家を売る際には、売却時に買主へ引き渡すものとして以下のような書類が必要です。

これらの書類が揃っていないと、売買手続きをスムーズに進めることができません。

査定の際にも上記の書類を確認した上で査定価格を算定することが一般的ですので、査定を依頼する前にこれらの書類が揃っていることを確認しましょう。

書類が不足している場合には、査定を依頼する際に不動産会社へ「〇〇という書類を無くしてしまった」と伝えるようにしてください。

いつまでに売るのか・いくらで売るのかを明確にする

査定を依頼する際には「いつまでに売るのか」「いくらなら売るのか」という2点を明確にしておきましょう。

売却希望時期と希望価格をはっきりと不動産会社へ伝えた方が、査定や売却までの手続きがスムーズになります。

また、不動産会社に囲い込みされるリスクも軽減することができるので、売却時期と売却希望額はあらかじめ明確にして、不動産会社へはっきりと伝えましょう。

家を査定する時に押さえておきたい3つのポイント

家を査定する際には次の3つのポイントをしっかりと押さえておきましょう。

これらを押さえておかないと、自宅が売れなかったり、損をしてしまうこともあります。

家を査定する際に抑えるべき3つのポイントについて詳しく解説していきます。

複数の不動産会社へ査定を依頼する

基本的に査定は複数の不動産会社へ依頼してください。

査定額は不動産会社によって異なり、その地域での売買に慣れていない不動産会社は市況を把握せずに売ることができないほどの高額査定をすることもあります。

また、業者によっては手数料収入を引き上げるために査定額を高額にすることもありますが、価格が高すぎると売却することが難しくなります。

適正な査定額を知るためには複数の不動産会社から相見積もりをとるのがベストです。

1つの不動産会社だけに査定を依頼すると適正ではない価格で売り出してしまうリスクもあるので、必ず複数の業者から査定を取るようにしてください。

信頼できる業者へ査定を依頼する

家を売る査定の際には業者選びも重要です。

地域で信用されている不動産会社に査定を依頼しましょう。

業者によっては反社会的勢力風のグレーな不動産会社であることもありますし、囲い込みをする業者も存在します。

地域で多数の不動産売買を取り扱っている信頼できる業者へ相談してください。

また、業者が分からない場合には住宅ローンを借りている銀行へ相談するとよいでしょう。

周辺相場を自分で調べる

周辺の不動産の売買実績や、同規模の家がいくらで売られているかという相場を自分でもある程度は調べておきましょう。

不動産会社が「確実に素早く売ってしまいたい」などと考えている場合には、相場よりもかなり安い価格で査定されてしまう可能性もあります。

事前に相場を調べておけば、査定価格が相場よりも安いかどうかを知ることができるので、不動産売却サイトなどで事前に周辺相場をリサーチしておきましょう。

査定依頼時に業者に伝える3つのこと

実際に業者へ査定を依頼する際には次の3つのポイントについてしっかりと伝えるようにしてください。

これらのことを伝えておかないと、自宅が売れなかったり、法的な責任を負ってしまうリスクもあります。

業者へ査定を依頼する際に伝えるべき3つのポイントについて詳しく解説していきます。

希望金額・希望時期

事前に自分で決めた希望金額と希望時期を査定依頼時に必ず業者へ伝えましょう。

希望金額を伝えることによって、査定額を安くされてしまうことや、囲い込みに対する抑止力になります。

できれば「周辺で同じような物件が〇〇万円で売られていたから、自分も〇〇万円くらいでは売りたい」と根拠をつけた上で希望額と希望時期を明確に伝えるようにしましょう。

このほか、次のようなことも事前にはっきりと伝えるようにしましょう。

物件のセールスポイント

物件のセールスポイントはしっかりと伝えましょう。

特に耐震改修を行っている物件については古くても査定額が上がる可能性があります。

耐震改修を行っている物件であれば、以下のようなエビデンスを揃えて耐震改修を行っていることを説明してください。

上記の説明をしなければ、耐震改修を行っていないものとして建物が評価され、評価額は下がってしまいます。

耐震改修を行ったのであれば必ず上記エビデンスとともにその旨を伝えましょう。

また、学校・スーパー・病院などの周辺情報も伝えた方が無難です。

瑕疵

家を売買する際、売主は契約不適合責任を負っています。

契約不適合とは、売却後、目的物がその種類、品質、数量に関して契約内容に適合しないことをいいます。

例えば、雨漏りがあるのにその事が契約書に書かれていなければ、売主は契約不適合責任を負う必要があり、買主から損害賠償や契約解除を求められることになります。

そのため、契約書には売主が知っている限りのことをすべて明記する必要があるので、建物に瑕疵がある場合には事前に詳細な説明をしておくことが非常に重要になります。

「不都合な部分を隠した方が売りやすいだろう」という心理が働き、瑕疵については正直に伝えたくないものですが、後々のトラブルを防ぐために必ず瑕疵については詳細に説明しておきましょう。

不動産業者選びに迷ったら一括査定サイトへ

「どこの不動産会社へ相談したらいいか分からない」と悩んでいる人は一括査定サイトの利用を検討してみるのもよいでしょう。

不動産会社ではない第三者が運営する一括査定サイトでは、地域ごとに適した不動産会社を複数選定してマッチングしてくれます。

そして、その複数の不動産会社へ一斉に査定依頼をすることができ、各社から査定結果の連絡が届く仕組みとなっています。

一括査定サイトに加盟している安心できる複数の不動産会社から査定を得ることができるので、査定を依頼する会社に迷っているという人には最適です。

では、一括査定サイトのメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

一括査定サイトのメリット

一括査定サイトを利用することのメリットは次の3点です。

一括査定サイトを利用すれば、不動産の情報を一度入力するだけで複数の業者から見積もりを取ることができます。

複数の業者と個別に相談をする必要がないので非常に便利です。

また、無料で利用できるのもメリットだと言えるでしょう。

さらに、一括査定サイトは提携している不動産業者の安全性について基準を設けて審査しているのが一般的ですので、反社会的勢力のような悪質な不動産会社へ売却を依頼するようなリスクを排除することができます。

一括査定サイトのデメリット

一括査定サイトには次の2つのデメリットもあるので注意しなければなりません。

一括査定サイトは、査定依頼者の情報を複数の不動産会社に提供するためのサイトです。

一括査定サイトを通して不動産会社からの査定を受けた後の不動産会社とのやりとりは、ユーザーが個別に行うことになるので、結果的にどの不動産会社を選ぶのかは自己責任です。

また、査定を受けたけれど取引をしない業者から何度も連絡が来ることもあるので、人によっては煩わしさを感じるかもしれません。

まとめ

不動産の査定とは、不動産会社に自宅の売却額を算定してもらうことです。

査定を依頼する前には事前に次のような準備をしておきましょう。

1. 住宅ローンの残高を確認する
2. 必要書類が揃っているか確認する
3. いつまでに売るかいくらで売るのかを明確にする

また、査定を依頼する際には、以下の3点に注意して業者を決定する必要があります。

1. 複数の不動産会社へ査定を依頼する
2. 信頼できる業者へ査定を依頼する
3. 周辺相場を自分で調べる

複数の信頼できる不動産会社に個別で査定を依頼することは簡単ではありません。

相談する不動産会社に迷ったら、一括査定サイトの利用も検討しましょう。