マンションの寿命は何年なのか？寿命がきた場合の対処方法を解説

マンションに住んでいれば、住んでいるマンションの寿命はあとどれくらいなのか気になることでしょう。

また、マンションを購入する際には「購入後、何年住めるのか」というところに注目することは非常に重要です。

頑丈そうに見えるマンションにも寿命があり、場合によってはせっかく中古マンションを購入したのにすぐに寿命がきてしまうことも少なくありません。

また、現在マンションを所有している方は、マンションの寿命が到来する前に売却を検討することも1つの有効な方法だと言えるでしょう。

マンションの寿命と、寿命が到来したマンションの対処方法などを詳しく解説していきます。

マンションの耐用年数は47年｜耐用年数と寿命は異なる

マンションの耐用年数は47年と国税庁が定めています。

しかしこれは減価償却費を計算する際に法律で定められている耐用年数のことであって、必ずしもマンションは築47年で居住できなくなってしまうわけではありません。

むしろ、ほとんどのマンションが47年を過ぎても住み続けることが可能です。

マンションの法定耐用年数と実際のマンションの寿命について解説していきます。

国税庁が定めている耐用年数は47年

国税庁は建物ごとの耐用年数を次のように定めています。

建物の構造	法定耐用年数
木造・合成樹脂造	22年
木骨モルタル造	20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造	47年
れんが造・石造・ブロック造	38年

マンションは基本的に、鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリートで作られているので、マンションの耐用年数は47年ということになります。

耐用年数とは、会計処理を行うにあたって減価償却の計算を行うために法律で定められた年数のことをいいます。

例えば、建物価格が9,400万円の新築マンションを購入したら、減価償却の計算式は「9,400万円÷47年＝200万円」となるので、毎年200万円ずつ減価償却費として費用計上しながらマンションの価値を減価させ、47年後には法律上のマンションの資産価値としてはゼロになります。

つまり、マンションの購入を税金対策として考えている場合には、できる限り築年数の浅いマンションを購入した方が減価償却費を計上できる期間が長くなるため税金対策としての効果を発揮します。

他方、築年数が経過したマンションを購入すると、経過した年数の分だけ減価償却費として計上できる期間が短くなるため、税金対策として活用するには向かないことになります。

耐用年数が過ぎても居住できる

耐用年数はあくまでも減価償却費を計算するために法律が定めた年数のことです。

実際には47年を経過してもマンションに居住し続けることは可能なので、耐用年数とマンションの寿命は異なると理解しておきましょう。

実際のマンションの寿命はコンクリートの質やメンテナンスの状態などによって大きく異なります。

住宅性能表示で建物の状態が分かる

マンションの状態を確認するには、住宅性能表示制度を活用すると良いでしょう。

住宅性能表示制度とは、法律に基づき、住宅の性能や品質を専門家が評価する制度です。専門的な知見がない一般人でも、住宅性能評価書によって評価結果が分かりやすく表示されています。

住宅性能表示の中で最も確認しておきたいポイントが、「劣化対策等級」という項目です。

劣化対策等級とは、どのくらいの耐用年数を期待できるのかということを等級1～3の数字で評価したもので、具体的には等級ごとに次のような耐用年数が期待できます。

等級	耐用年数
等級1	建築基準法に定められた対策がなされている（最低基準）
等級2	おおむね2世代（50～60年）
等級3	おおむね3世代（75～90年）

等級3と評価されたマンションであれば、最長90年程度の寿命が期待できることが分かります。

マンションの状態を知るためには、住宅性能表示制度を確認しましょう。

平均的には68年で取り壊される

国土交通省によると、マンションは平均68年で取り壊されています。

その多くが1981年の「新耐震基準」が始まる以前に建てられたマンションです。

「新耐震基準」を最初から満たしている1981年以降に建てられたマンションであれば68年よりも長い寿命を期待できるでしょう。

最長150年のマンションも存在する？

国土交通省の調査によれば、マンションの寿命は最長150年と発表しています。

国土交通省の「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」というレポートによると、コンクリート造の建物の寿命は120年で、リフォームなどを行うことによって最長で150年まで居住を続けることができるとされています。

そもそもコンクリート造の建物の寿命は長いので、メンテナンスと改修を定期的に行い、しっかりと手をかければ理論上は150年住み続けることが可能でしょう。

しかし、実際には築50年程度で取り壊しになっているマンションも存在するのは事実です。

同じコンクリート造のマンションであっても、建物によって寿命が大きく異なる場合があります。

実際に建物は建築されてから何年持つ？

実際のところ、建物は建築されてからどの程度持つのでしょうか？

木造一戸建て住宅とマンションのそれぞれの寿命について具体的に解説していきます。

木造一戸建て住宅の場合

財務省が公開している2011年に発表した早稲田大学の研究では、1997年においての木造一戸建ての平均寿命は約44年としています。

また、2005年の調査では平均寿命は約54年という結果になっています。

年々建物の建築技術が高くなっているため、1997年と2005年の調査を比べると木造一戸建ての平均寿命は10年も伸びていることが分かります。

最近ではさらに建築技術が向上し、しっかりとメンテナンスを行っていれば100年程度の寿命を持つ住宅も存在しています。

寿命が短いと思われがちな木造住宅ですが、今後ますます寿命が伸びていく可能性があるでしょう。

マンションの場合

2011年に発表された早稲田大学の研究によると、マンションの場合は1997年に行った調査での平均寿命は約45年、2005年の調査においても約45年となっており、意外にも木造住宅より平均寿命が短い結果となりました。

これは、1981年からスタートしたマンションの新耐震基準によってマンションの建て替えが盛んに進んだことが原因だと考えられます。

つまり、実際にはまだ居住できるマンションであっても、新耐震基準を満たすために取り壊してから建て替えたりしたために調査結果では平均寿命が木造と変わらないものになってしまったと考えられます。

実際にはコンクリート造のマンションの寿命は平均68年程度で、メンテナンスさえしっかりすれば100年以上持つとされています。

マンションの寿命に影響する4つのファクター

そもそもマンションの寿命は建物によって異なります。

 50年程度で居住することができなくなるマンションもあれば、100年以上安心して居住を続けることができるマンションも存在するでしょう。

マンションの寿命は、次の4つの要素によって異なるためです。

マンションの寿命に影響する4つの要素について詳しく解説していきます。

耐震強度

1981年より前の「旧耐震基準」で建築されたマンションの多くが、現在の「新耐震基準」を満たしていません。

旧耐震基準で定められていた耐震強度は、震度5程度までの地震であれば建物が崩壊しないことが基準とされていました。

しかし、新耐震基準から定められた規定では、震度6強から7程度の大規模な地震でも建物が倒壊しないことが基準となっています。

このように、旧耐震基準で建築された建物と新耐震基準で建築された建物では耐震強度が異なるため、耐震強度の強い新耐震基準を満たしたマンションである方が寿命は長いでしょう。

メンテナンス

最近のマンションは建築時に長期修繕計画が策定されているので、その計画に合わせて定期的に修繕工事を行っています。

しかし、古いマンションの中には長期修繕計画が存在せず、定期的な修繕を行っていない建物も多数存在します。

このようなマンションは、建物の不具合が見つかってから修繕工事を行うようなケースが多いため、結果的に建物の劣化が進んでしまうことがあります。

特に高度経済成長期に建築されたマンションは、配管に問題があると建物を取り壊さざるを得ないケースが少なくありません。

配管の寿命を迎えると新しい配管にする必要がありますが、古いマンションでは配管がコンクリートの中に埋め込まれて造られているので、配管工事が必要になった際は建物を取り壊さなければならないからです。

中古マンションを購入する際には長期修繕計画が策定されているか、配管はどうなっているのかという点もしっかりと確認しましょう。

コンクリートの質

同じ鉄筋コンクリート造のマンションでも、コンクリートの質によって強度は全く異なります。

マンションが大量に建築された1970年代の建物は、質の悪いコンクリートが使われていることが多いと言われています。

このような建物は雨漏りが相次ぎ、劣化が早まります。

また、給排水管の材質によっても建物の寿命に影響することがあり、例えばメッキ銅管であると錆びやすいため劣化が早まり、ステンレス管であれば耐用年数は100年と言われています。

このように、コンクリートの質だけでなく給排水管の材質もマンションの寿命に影響します。

立地

マンションが建築されている場所によってもマンションの寿命は異なります。

例えば、日当たりが悪い立地であれば建物にカビが生えたりしやすくなるので建物の劣化が早まる可能性があります。

また、海岸沿いなどに立地するマンションでは、カビに加えて建物の鉄が錆びる塩害などによって劣化します。

さらに、地盤の弱い場所に建っているマンションであれば建物が傾く可能性もあります。

適度に日当たりがよく地盤が強い場所に立地するマンションの方が長い寿命を期待することができるでしょう。

寿命を迎えたマンションの行方とは？

寿命を迎えたマンションはどのようになるのでしょうか？

建物によって異なるものの、基本的には次の3ついずれかの方法で対処されることになります。

寿命を迎えたマンションの対処方法について詳しく解説していきます。

居住者の負担で建て替える

寿命を迎えたマンションを居住者でお金を出し合って建て替えるという方法があります。

ただし、この方法は実現させるためのハードルが非常に高いと言えるでしょう。

建て替えには次の2つの問題点をクリアしなければならないためです。

建て替えが必要なほどの建物ですので、築年数は数十年経過しています。

そのため、居住者の中には定年退職を迎えて年金生活になっている人も多くいます。

そのような人は「高額な費用をかけてまで建て替えたくない」と考えているケースが多いので、居住者負担の建て替え案は進まないのが実情です。

居住者負担なしで建て替えられる場合も

最近では居住者負担なしで建て替えるという方法も行われています。

この場合、マンションの建ぺい率と容積率を上げて現状よりも大きなマンションを建築します。

そして、建て替えによって増えた戸数分を売却し、その売却益を建て替え費用に充てることができれば居住者の負担を0円とすることも可能です。

場合によっては建築中の住民の引越し費用も賄えてしまうケースもあり、マンションの建て替え方法としてはこの方法が最も現実的な方法だと言えるでしょう。

ただし、建ぺい率と容積率に余裕があって現状のマンションよりも大きな建物を建てられる場合に限ってこの方法を使うことができます。

売却する

居住者全員がマンションをディベロッパーに売却するという方法もあります。

この方法は建物を買い取ったディベロッパーがマンションを解体して、新しいマンションを建築して分譲します。

デメリットとしては、ディベロッパーの買取代金は解体費用などが差し引かれて決まるため、場合によってはごく僅かな売却代金しか手元に入ってこない場合があります。

また、この方法は居住者全員の賛同が必要になるため、反対する人がいれば実現することができない方法です。

解体する

マンション全ての居住者に引っ越しをしてもらい、その後建物を解体し更地にして売却する方法です。

やはりディベロッパーに売却するのと同様に解体費用に高額なお金がかかるので、住民の元に多くの金額が配分されることは期待できません。

住民の負担が大きいので、実現することはあまりない方法です。

このように、住民負担0円で建て替えることができない限りは、古いマンションを処理する現実的な方法はほとんどないのが現実です。

住民が高齢になるほど、修繕したり建て替えたりしてより良い環境にしようという意識は低くなり「少々不具合があっても我慢して住み続けよう」と考える人が多くなります。

そのため、劣化した建物の修繕や建て替えは遅々として進まずに、危険度だけが増していくというのは大きな社会問題となっています。

長く住めるマンションを選ぶ3つのポイント

中古マンションを選ぶ時には当然ながら少しでも長く居住することができる建物を選ぶべきです。

では、どのようなマンションが長く住み続けることができるマンションなのでしょうか？

それは、次の3つのポイントを満たしているマンションを選ぶのがよいでしょう。

長く住めるマンションを選ぶ3つのポイントについて詳しく解説していきます。

1981年以降に建築されたマンション

1981年以降に建築されたマンションは新耐震基準で建築されています。

新耐震基準は震度6強から震度7の地震にまで耐え得る造りになっているので、強度の面で非常に安心です。

旧耐震基準のマンションは強度の面で不安があるばかりでなく、耐震診断を受けて耐震補強工事を施工しようと思えば多額のコストがかかります。

マンション購入時の価格は安くても、後から耐震補強工事を行えば結局高くついてしまうことになるので、最初から新耐震基準を満たした1981年以降に建築されたマンションを選んだ方が安心です。

また、住宅性能表示制度を確認して等級3のマンションを選ぶことで、安心して長く住み続けることができます。

メンテナンスがしっかりしているマンション

メンテナンスがしっかりとしているマンションを選びましょう。

これらのポイントを満たしているマンションはメンテナンスもしっかりしている可能性が高いので、劣化の速度が緩やかです。

また、長期修繕計画とあわせて建物の修繕履歴も管理会社に確認し、長期修繕計画通りに修繕が行われているかどうかもチェックすると良いでしょう。

修繕積立金が不足していないマンション

修繕積立金が不足していないマンションを選びましょう。

修繕積立金が不足していると、長期修繕計画などで予定されていた修繕を行うことができない可能性が高いので、マンションの劣化が早まってしまいます。

そのため、一度修繕積立金の不足が発生してしまったマンションは当初の計画通りに修繕を行っていくことは非常に難しいと考えた方がよいでしょう。

修繕積立金の過不足については公開されている情報ではないため、管理会社から書類を取り寄せる必要があります。

そのため、購入前に仲介している不動産会社へ確認するようにしてください。

まとめ

マンションの平均寿命は68年程度です。

ただし、マンションの寿命は建築年や立地やメンテナンス状況によって大きく異なる場合があります。

寿命を迎えたマンションは、実際のところ処分することが非常に困難です。

そのため、寿命を迎える前、出来るだけ早期に売却してしまった方が得策です。

目に見えて分かる不具合が出てからではマンションを売却することは困難になってしまいます。

さらに、建て替えの話しが出てきた場合、建物は相当劣化している可能性が高いのでそのまま住み続けることには危険も伴います。

少しでも高い価格で売却できるうちに売却を検討すべきでしょう。

また、中古マンションを購入する際には次の3つのポイントをしっかりと抑え、少しでも長く住み続けることができる優良な物件に居住しましょう。