自宅などの不動産を活用して資金調達を行うことができる「リースバック」と「リバースモーゲージ」ですが、「どちらが自分に向いているのだろうか」「違いが正直わからない」と思っている人も少なくないのではないでしょうか。
いずれも不動産を活用して資金を作ることができるサービスですが、仕組みは大きく異なります。
リースバックもしくはリバースモーゲージを利用して資金調達を検討している方は、それぞれの違いをよく理解し、どちらが自分に適しているのか考えることが大切です。
この記事ではリースバックとリバースモーゲージのそれぞれの特徴やメリット、デメリットを紹介し比較していきます。どちらが自分に向いているかを選ぶ際の参考になれば幸いです。
リースバックとは？
リースバックとは、自宅などの不動産を売却して所有権を手放すのと同時に、新しい所有者と賃貸借契約を結ぶことによって毎月家賃を支払いながらその不動産を利用し続けることができるシステムです。
リースバックというサービスは不動産会社が行っていることが一般的で、対象の不動産は主に自宅です。リースバックで自宅を売却すれば、そのまま自宅に住み続けることができます。
なお、リースバックの資金源はあくまで不動産の売却代金であり借り入れをしているわけではないため、資金の使い道は自由です。
リースバックのメリット
リースバックのメリットは以下の通りです。
- 住みながらにして家を資金化でき、買い戻しもできる
- 利用条件が緩い
- 固定資産税の支払いがなくなる
リースバックの最大のメリットは、何といっても自宅の売却代金を手に入れながらもそのまま自宅に住める点でしょう。所有権を手放すことによって得られるメリットもあるため、一つずつ解説していきます。
住みながらにして家を資金化でき、買い戻しもできる
家を売却して資金を調達した後も、住みなれた我が家で暮らすことができます。
本来、自宅を売却すると当然ながら自宅を出ていかなければなりません。そうすると引っ越しに関する手続きの手間や生活環境が変わることによるストレスなど様々なことによって大きな負担となってしまうでしょう。
しかしリースバックであれば自宅を退去する必要がないため、そのような負担なく資金を作ることができます。
また、リースバックは契約内容によっては買い戻すことも可能です。
リースバックを利用して自宅を売却しても、将来資金的に安定すれば買い戻しを行い、自宅の所有権を取り戻すことができます。
資金調達をしたいけれど自宅を手放したくないという場合で、将来は安定した生活を見込めるのであれば買い戻しの条件をつけることができるのも大きなメリットでしょう。
利用条件が緩い
リバースモーゲージと異なり、リースバックを利用する条件は比較的緩いです。
なぜなら、リースバックによって得られる資金は不動産を売ったことによる売却代金であって、お金を借りるわけではないからです。
リースバックを提供する不動産会社からすると、リースバック開始後、利用者は家賃を支払い続けるだけの資金力があるかどうかという点を重要視します。
リースバックによって手に入る資金額や利用者の収入、貯蓄などをトータルでみて毎月の家賃が払えそうかどうかを審査するため、もし十分な収入や貯蓄がなければ審査に落ちる可能性はあります。
しかし、一定の収入があれば利用できる場合がほとんどなので利用条件としては比較的緩いと言えるでしょう。
また、リースバックによって手に入れた資金については利用条件がないため、自由に使うことができるのもメリットです。
固定資産税の支払いがなくなる
所有権を手放すため、リースバック開始後は固定資産税を支払う必要がありません。
リースバックを行うと賃借人の立場になるため、経年劣化が原因で起きた雨漏りや設備の故障なども賃借人の負担で修繕する必要はなくなり、物件の所有者が負担することになります。
リースバックのデメリット
リースバックは一見メリットしかないように思えますが、もちろんデメリットもあります。
- 毎月の支払う家賃が高い傾向にある
- 支払った家賃の総額が売却金より高くなってしまう場合もある
- 所有権を手放すことによるリスク
リースバックのデメリットについてもよく理解しておきましょう。
毎月の支払う家賃が高い傾向にある
リースバックでは毎月家賃を支払って住み続けることになりますが、リースバックの家賃は一般的な家賃相場よりも高い傾向にあります。
通常の賃貸物件では周辺の家賃相場を参考にして家賃を設定しますが、リースバックにおいては周辺の家賃相場は参考にしません。
リースバックを行う不動産会社は、家の買取金額からどれくらいの収益を見込むかによって家賃設定を行いますが、周辺の家賃相場より高くなる場合がほとんどです。
そのため、一時的な資金確保ができたとしても今後家賃を支払い続けていくことを考えると大変になるかもしれないというリスクがあります。
毎月の支払いが利息だけのリバースモーゲージと比べると、毎月の支出はリースバックの方が多くなるでしょう。
支払った家賃の総額が売却金より高くなってしまう場合もある
毎月家賃を支払うことになるので、リースバックで住む期間が長ければ長いほど支払うお金が増えていきます。
そのため、住み続ける期間によってはリースバックで売却して手に入れた資金よりも家賃で支払った金額の方が高くなったというケースもあります。
所有権を手放すことによるリスク
家を売却するということは、自宅の所有権がリースバック業者に移転します。
その後、所有権がさらに違う業者（あるいは投資家など）に移ってしまった場合、トラブルが起きる可能性があります。
通常、所有者が変わっても賃貸借契約はそのまま引き継がれますが、所有者が変わったタイミングで家賃の引き上げや立ち退き請求をされるというケースもあるため、注意が必要です。
リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関等に借り入れを行い、所有者が亡くなった後、自宅を売却して一括返済するというシステムです。
毎月の返済額は利息だけなので、低負担で老後の生活資金を調達することができます。
少子高齢化・財政赤字・年金制度の見直しなどからシニア層の生活資金の確保のための方法として登場したサービスなので、シニア向けに提供されているサービスではありますが、年齢や所得の制限など比較的制約が多いので利用できるかどうかは事前にチェックが必要です。
リバースモーゲージのメリット
リバースモーケージのメリットは主に以下の2つです。
- 毎月の支払い金額が少ない
- 銀行や自治体から借り入れをする安心感
最大のメリットは、返済金が少額に抑えられる点でしょう。
以下2つのメリットについて解説していきます。
毎月の支払い金額が少ない
リバースモーゲージでは月々の返済は利息のみとなっているので、少額で済みます。
返済のために何かしないと間に合わないといったこともないため、心理的にも負担が少ないというのは大きなメリットでしょう。
銀行や自治体から借り入れをする安心感
リバースモーゲージのサービスを提供しているのは、主に銀行等の金融機関や自治体です。
そのため、借り入れ先に信頼感があり、安心して利用できるという点があります。
リバースモーゲージのデメリット
毎月の返済額が利息のみの少額で済むという点が魅力的なリバースモーゲージですが、その分利用条件は厳しいものになっています。
- 利用条件が厳しく適用が難しい
- 金利上昇や担保不動産の価値が下落するリスク
リバースモーゲージのデメリットについてもみていきましょう。
利用条件が厳しく適用が難しい
後で詳しく解説しますが、リバースモーゲージを利用するためには多くの条件を満たしていなければなりません。
リバースモーゲージでは年齢や資金の使い道、担保になる不動産の条件などが定められています。
そのため、いざ実際にサービスを利用しようと思っても、適用条件から外れてしまい結局利用できなかったなんてことも有り得ます。
金利上昇や担保不動産の価値が下落するリスク
リバースモーゲージでは変動金利型の商品が多いため、その場合は金利が上昇すると返済額が増えるというリスクが有ります。
また、担保となる不動産の評価額によって融資可能な限度額が決まりますが、その不動産の価値が下落した場合、融資限度額も下がることになります。
担保となる不動産の評価額は定期的に見直しされるため、当初の融資限度額ギリギリで借り入れてしまったら、後で限度額超過となって返済しなければならない可能性もあるので注意しましょう。
また、利用者の死亡後、自宅を売却しても借り入れ額の返済に届かない場合は、相続人が足りない分を支払わなければならない可能性があります。
リースバックとリバースモーゲージの条件の違いを比較！
ここまで、リースバックとリバースモーゲージのそれぞれの仕組みやメリット、デメリットを紹介しました。
どちらも自宅を資金源として活用しながら自宅に住み続けられる仕組みですが、リースバックで得るお金は「売却金」であり、リバースモーゲージで得るお金は「借入金」です。
リースバックとリバースモーゲージには条件の違いが多々あります。
以下から、どのような違いがあるのか見てみましょう。
年齢制限の違い
リースバックの利用に年齢制限はなく、幅広い年代が利用することができます。
一方、リバースモーゲージを利用するためには年齢制限があります。多くの金融機関は対象年齢を50歳以上としており、「国が行うリバースモーゲージ」として知られる社会福祉協議会の「不動産担保型生活資金」では65歳以上が対象です。
対象物件の違い
リースバックでは戸建てやマンションなどの自宅に限らず、リースバック業者によっては店舗や事務所なども対象にしているため幅広い物件で資金を得ることができます。
一方、リバースモーゲージの対象物件は主に戸建てとなっています。マンション等も対象としている金融機関もありますが少数です。
資金用途の違い
リースバックで得た資金は、あくまで借り入れではなく売却金ですので、資金用途に制限はなく自由に使うことができます。
一方、リバースモーゲージではほどんどの金融機関が資金用途の制限をしており、「投資や事業目的は不可」としている場合がほとんどです。
その場合、リバーズモーゲージの借り入れ金で新たな事業を始めるといったことはできません。
収入条件の違い
リースバックの収入条件は、最低限として毎月の賃料を支払える程度までの安定した収入を得ている必要がありますが、収入の上限はありません。
一方、リバースモーゲージでは、一定金額以上の安定継続した収入があることを条件として設定している金融機関もあり、中には収入に上限を設定しています。
同居条件の違い
リースバックは、同居制限がなく何人家族であっても利用することができます。
一方、リバースモーゲージではほとんどの金融機関が単身世帯あるいはシニア夫婦2人だけの世帯を条件としています。これは契約者の死亡後に自宅を売却することを考えてのことでしょう。
リースバックとリバースモーゲージのどっちが向いている？
リースバックとリバースモーゲージの特徴やメリット・デメリットを踏まえ、それぞれどのような人の活用が向いているのか紹介していきます。
リースバックが向いている人
リースバックが向いている人は主に以下の2つに当てはまる人でしょう。
- 高齢者住宅などへの住み替え用の資金調達やまとまったお金が欲しい人
- 固定資産税・マンションの管理費が負担と感じている人
それぞれ詳しく解説していきます。
高齢者住宅などへの住み替え用の資金調達やまとまったお金が欲しい人
高齢者住宅などへの入所一時金や家賃、家具の買い替え費用としてまとまった資金を調達したい人にリースバックは向いています。
また、リースバックで得た資金は自由に使えるので、新しい事業を始めるためにまとまったお金が欲しいという人にも向いています。
固定資産税・マンションの管理費が負担と感じている人
リースバックは、所有権（＝名義）が第三者に移るので、固定資産税を納付する必要がなくなります。
また、マンションの場合は毎月かかる管理費や修繕積立金の支払い義務もなくなるので、所有していることによってかかるこのような諸費用が負担と感じている人にリースバックは向いているでしょう。
相続問題を避けたい人
家や土地などの不動産は、相続が発生した時にどう分けるかで問題やトラブルが起きることも多いでしょう。
リースバックを利用すれば所有権が第三者に移り、不動産という財産がお金に変わることになるので、相続は不動産の場合よりもスムーズに進めることができます。そのため、相続問題を避けたい人に向いています。
リバースモーゲージが向いている人
リバースモーゲージが向いている人は主に以下2つに当てはまる場合でしょう。
- 年金収入にプラスして毎月一定額が欲しい人
- 自宅のリフォーム資金が欲しい人
主にシニア層に向けたサービスのため、年金暮らしの夫婦に向いています。
年金収入にプラスして毎月一定額が欲しい人
年金があと数万円増えたら生活が楽になり、安心して暮らしていけると思っている人には、リバースモーゲージが向いています。
リバースモーゲージには、資金の受け取り方法のなかに「年金型」といわれるタイプがあり、毎月一定額（20万円まで）が口座に振り込まれるので、生活資金の足しにできます。
毎月の返済は利息だけなので家計に響くこともないでしょう。
自宅のリフォーム資金が欲しい人
多くの金融機関でリフォーム費用の調達のためにリバースモーゲージを利用することは認められています。
通常のローンが組めない年齢であっても、まとまった現金を調達して手すりをつけるなどのバリアフリー化をすることもできます。
シニアとなる夫婦が自宅に長く住んでいくために、自分の名義のまま自宅を残しながら「快適な暮らしをしたい」と考えている人もリバースモーゲージが向いています。
最後に
リースバックとリバースモーケージは自宅を活用して資金調達することが可能です。
どちらも似ているサービスのように思えますが、仕組みは全く異なります。
いずれも資金調達した後も自宅に住み続けることができますが、リースバックから得られる資金は「不動産の売却代金」で、リバースモーゲージは自宅を担保とした「借り入れ代金」です。
それぞれの特徴やメリットとデメリットをよく理解し、どちらが自分に合っているのかを将来のことも踏まえてしっかりと考えて選びましょう。
